本文首发于“三联生活周刊”微信公众号，原文标题《为什么租个房有这么多雷？》，严禁私自转载，侵权必究
文/谢九
最近，租房市场屡屡爆雷，有大量租房者在缴纳了房租之后，却被房东扫地出门。
最近一次出事的是乐伽公寓，这家长租公寓宣布停止经营，而且无法偿还客户欠款，由此，又有上万名租客被坑。由于很多租客已经一次性缴纳了半年甚至一年的租金，但是公寓运营方倒闭之后，房东们收不到租金，无奈之下只能将租客赶走。过去一年时间，已经有20多家长租公寓倒闭，今年7月份就多达6家，每家倒闭的长租公寓背后，都有成千上万的租户利益受损。
插图 | 老牛
在过去的租房市场，租户和房东之间虽然也会发生一些小摩擦，但不至于像现在一样，出现大量的租户缴纳租金之后却被扫地出门的情形。为什么现在租个房还会踩到这么多雷呢？
主要原因在于，过去租房主要是和房东个人打交道，而现在长租公寓兴起，租房者开始和资本打交道，资本大规模进入之后，租房市场开始金融化，由此也就给租房者带来了大量的雷区。
长租公寓普遍采用的“高进低出”模式，是这个行业爆雷的主要原因之一。最新宣布倒闭的乐伽公寓就公开表示，“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租公寓市场带来较大风险。
所谓高进低出，是指长租公寓为了抢夺市场，从房东手中高价收购房源，再以低价出租给租客，这种模式和很多初创的互联网公司非常相似，比如当年的打车市场，滴滴和快滴们都是通过红包大战来争夺市场占有率，长租公寓也沿用了互联网行业的常用套路。这种通过亏损来抢占市场的方式，背后需要有实力强大的资本支撑，否则烧钱模式就难以持续，一旦现金流断裂，公司就会迅速倒闭。最新爆雷的乐伽，以及此前很多倒闭的长租公寓，大多数都是现金流断裂所致。
图 | 摄图网
更要命的是，长租公寓的高进低出模式，将租客和房东也卷了进来，使得风险蔓延到整个租房市场。长租公寓给租客提供较低的租金，通常都要求一次性支付半年甚至一年的租金，而不是业内通常采用的月付或者季付。由于租客只是将租金提前交给了公寓运营方，而不是房东，一旦运营方倒闭跑路，房东收不到租金，就会将租客扫地出门。
长租公寓曝雷的另外一大原因，在于引入了过高的金融杠杆，比如业内普遍采用的租金贷模式。租客在和长租公寓签订租房合同的时候，还会同时和第三方金融机构签订一份贷款合同，金融机构将一年甚至两年的租金发放给长租公寓公司，长租公寓提前一次性收到资金后，并没有将资金全部用来支付给房东，而是用于快速扩张新的业务，一旦长租公寓卷款跑路，房东收不到租金，就会驱赶租客，而租客不仅面临被扫地出门的风险，还要每月偿还金融机构的贷款，可谓欲哭无泪。而很多租客之所以会签订贷款合同，有些是被长租公寓所蒙骗，有些则是长租公寓以低租金所诱使。
除了高进低出和租金贷这两大“罪状”之外，长租公寓频频爆雷的深层次原因，还在于国内租房市场的投资回报率，大大低于公寓运营企业的预期。公寓运营企业对于房租回报率过于乐观，因此采取了过于激进的投资策略，但实际上，国内的房租回报率并不支撑他们的激进扩张，因此很多没有大资本支持的企业只能面临资金链断链的结局。
长期以来，国内购房市场和租房市场的发展极不平衡，房租价格虽然也在保持上涨，但远远比不上房价的涨幅。我国很多城市的租金回报率（年租金/房屋售价）都不到2%，而发达国家的租金回报率基本上都在5%以上甚至更高。这也导致很多长租公寓难以通过租金来维持现金流，尤其是在高进低出和加杠杆的模式下，很多长租公寓更是加速死亡。
但从另外的角度来看，房租的绝对价格却并不便宜，尤其是对于租客而言，目前的房租水平已经让他们难以承受。由于很多租客都是刚入职场不久的年轻人，收入水平并不是很高，对于租金价格尤为敏感。所以，中国的房租市场就呈现出一种畸形的矛盾，一方面几乎是全球最低的租金回报率，另外一方面，年年上涨的房租又让很多人直呼“租不起”。之所以会出现这种矛盾，主要原因就在于房价上涨过快，导致租金的相对回报率和绝对值之间出现巨大分裂。
如果想要让租金回报率回归到合理水平，在“租金/房价”这个公式面前，其实只有两条路，一是作为分母的房价大幅下跌，二是作为分子的租金大幅上涨。对于打算租房的人而言，未来还是要做好房租上涨的心理准备，如果想从长租公寓手上低价租房，大概率还是会继续踩雷。
《北京女子图鉴》剧照
我国的长租公寓这几年大规模兴起，主要还是和政策环境有关。2017年以来，管理部门开始大力发展租房市场，希望通过鼓励更多人租房，以此为持续上涨的房价降温，“购租并举”更是被确定为我国房地产调控的长效机制。在这样的背景下，租房市场成为新的资本风口，长租公寓成为社会资本进入租房市场的主要形式。
在欧美发达国家，租房在房地产体系当中占有相当重要的地位，欧洲大概有三成左右的人选择租房，在德国，选择租房的比例几乎占到一半。这些国家的人们之所以愿意选择租房，很重要的原因是租客的权益受到全方位法律保护，比如在德国，租客对所租房屋的各项权利属于受法律保护的财产权，房东不得强迫房客搬出，如果没有特殊情况，房客可以尽可能长时间居住在自己喜欢的房子里。
但是在中国，租客的地位一直比较弱势，过去经常遭遇房东的随意涨价，现在又要面临长租公寓的各种地雷。如果租客的基本权益都不能得到有效保护，又如何能将中国的租房市场真正发展起来，甚至最终做到“购租并举”的效果呢？
随着越来越多的资本进入，国内的租房市场已经开始迅速金融化，但是对很多普通人而言，对复杂的金融产品并没有足够的辨识能力，如果租个房都要担心踩雷，那到底是人们的金融知识不够，还是监管的力度不够？