中国经济时报记者 周雪松

房地产会不会一枝独秀？在回答这个问题前，不妨先说说“鬼城”。大家不要以为鬼城离我们很远，一旦经济萧条，人去楼空，“鬼城”自然就会出现。其实，在每一个楼市“曾经辉煌过”的国家，都会留下大大小小的“鬼城”，就连美国这样的国家也不例外。譬如今年出炉的美国“鬼城”排行榜，就有多个工业城市榜上有名。

前述榜单根据房屋空置率进行排列，印第安纳州的巴里（19.42%）、北卡的希尔顿黑德岛（16.90%）、密歇根州的弗林特（15.73%）和底特律（11.16%）是美国房屋空置率最高的城市，堪称美国版“鬼城”。

某个城市房地产能不能持续发展，首先取决于自然因素，比如是否宜居，其次则决定于经济社会能否同步发展。从这个意义上来说，房地产根本不可能一枝独秀。换句话说，房地产持续发展下去是有前提条件的，即必须实现人与自然、经济与社会和谐发展。破坏自然环境，房地产发展最终不可持续，更没有超越经济社会发展的房地产一枝独秀的神话。

房地产发展必须要有经济支撑，最核心的支撑就是产业。我们不妨以美国的底特律为例，来观察实体产业与房地产的发展逻辑。今年，曾经有“汽车之城”美誉的底特律以成千上万的空置房屋而问鼎美国空置房屋数量最多的城市，这里也曾因花1美元就可以买到一幢别墅而备受关注，凸显出这座“曾经辉煌过”的工业城市落魄的一面。底特律汽车工业及其他产业的发展吸引了来自美国南部的大量居民，使得底特律的人口数量在20世纪上半叶急剧增长。到1950年，底特律人口达到峰值的185万，一度成为美国第四大城市，这也是底特律最辉煌的时刻。但随后底特律开始走下坡路，到2010年只剩71万人，60%的人口向外迁徙。

回过头看，石油危机和愈发激烈的国际竞争，使得喜欢宽大舒适大排量汽车的美国人也不得不开始关注汽车的油耗，人们越来越多地选择相对省油的汽车，一直以来以生产大排量高油耗汽车的底特律地位日趋衰落，甚至曾经辉煌一时的美国三大汽车巨头也和当地政府一样受到金融危机的波及，陷入了破产的困境。人们在这里工作、居住，几乎所有人都跟汽车业有关，多年来单一的经济结构，使底特律在汽车业的危机到来时也不可避免地陷入了困境。

透过底特律不难看出，没有了产业支撑，房地产萧条在所难免。这样的例子还有不少，限于篇幅不能一一列举。总之，没有产业支撑，房地产不可能一枝独秀，没有产业支撑的房地产只能是“空中楼阁”。

如今中国也要倍加重视提防“鬼城”出现。事实上，许多资源型城市都面临转型难题，有的城市房价已跌到1000元/平方米以下，甚至个别城市已出现不少房屋荒废的现象。当然也有个别城市转型有所起色，值得庆幸。但同时我们也要看到，中国城市分化加剧，很多城市并无优势产业，在竞争中已处于劣势，注定这些城市人口还会大量流失。一方面有的城市房价不断下跌，另一方面有的城市房价持续上涨，这也将加剧没有优势产业支撑的城市人口流失，必须提前采取措施预防“鬼城”出现。